Hiện nay, nhu cầu để vay vốn cách thế chấp Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) diễn ra ngày càng phổ biến. Bên cạnh các trường hợp người sử dụng đất được thế chấp sổ đỏ  thì còn có một vài trường hợp người sử dụng đất không được thể chấp sổ đỏ. Vậy các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ ở đây là gì.

Luật tư vấn P&P xin cung cấp tới quý khách hàng các trường hợp không được thế chấp  sổ đỏ

Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thế nào là Sổ đỏ, Thế chấp tài sản

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

– Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015

– Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

– Không được thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là không được thế chấp Sổ đỏ gồm các trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền thế chấp, quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai.

Điều kiện để được thế chấp Sổ đỏ

Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất

Trừ 02 trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 186)

–  Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (khoản 1 Điều 168)

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu Sổ đỏ không thỏa các điều kiện nêu trên thì không được sử dụng Sổ đỏ đó để thế chấp.

Lưu ý: Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ

Trường hợp 1: Đất Không đủ điều kiện thế chấp

+ Người sử dụng đất không có sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

– Đất đang có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Đất bị hết thời hạn sử dụng đất

Trường hợp 2: Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất

 – Theo điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản”

– Theo đó, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp 3: Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm:

– Tài sản được hình thành từ vốn vay;

– Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

– Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

– Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp 4: Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

– Theo khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được thế chấp.

Trường hợp 5: Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Căn cứ khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

– Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều này, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp trên, đất muốn thế chấp thuộc các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ thì sẽ không được thế chấp.

Một số câu hỏi, thắc mắc của khách hàng về các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ

Khách hàng hỏi: Tôi, Anh C và Anh H cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 500 m2 được chia điều cho ba người theo di chúc mà bố mẹ để lại. Vậy giờ tôi muốn thế chấp Sổ đỏ, thì có thuộc các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ hay không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại khoản 2 Điều 168 Luật đất đai 2013 thì:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy trường hợp của bạn muốn thế chấp được sổ đỏ thì bạn phải làm thủ tục tách thửa đất và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn không rơi vào các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ khi đó bạn có quyền thế chấp Sổ đỏ mà mình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khách hàng hỏi: Tôi được nhận thừa kế  quyền sử dụng với diện tích 300  bố mẹ tôi. Tôi chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đát.  Do nhu cầu muốn vay vốn để sản xuất, tôi có thể thế chấp sổ đỏ được không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đau 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” . Theo đó, nếu không có GCN QSDĐ đất người chuyển nhượng sẽ không thỏa điều kiện thế chấp.

Tuy nhiên, cũng tại điều này quy định nếu chưa có GCN QSDĐ những có một trong các loại giấy tờ sau thì được thực hiện việc thế chấp đối với các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy trường hợp của bạn hoàn toàn được thế chấp sổ đỏ

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

– Thông tin về thửa đất

Tài liệu cần cung cấp

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân

– Bản sao trích lục thửa đất

– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công việc của chúng tôi

– Tư vấn các vấn đề liên quan đến các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ

– Hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề liên quan khi thực hiện thế chấp sổ đỏ

– Thực hiện một số thủ tục liên quan đến việc thế chấp sổ đỏ

– Soan thảo một số công văn, đơn từ, hồ sơ liên quan

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 0989.869.523

Email: [email protected]