Chào luật sư, em muốn hỏi về một vụ lừa đảo: Lúc trước ba em thiếu nợ người ta lấy giấy tờ nhà đem cầm cho tiệm vàng, lúc đầu mượn tiệm vàng đó 500 triệu để trả nợ, về sau tiệm vàng đó dụ dỗ bán rẻ cho họ 700 triệu nói là khi nào có tiền thì cho chuộc lại (có người chứng kiến), người này nói họ có ăn chay đi chùa này nọ. Đến lúc xin mượn thêm 20 triệu thì họ lại phũ phàng nói là họ không có nói như thế. Gia đình em tức quá lên tiệm vàng nói chuyện, chưa kịp nói thì họ đuổi gia đình em về còn nói sẽ báo công an. Đến lúc đó người mua lại nhà em với giá 900 triệu, 2 bên đã thỏa thuận và cùng lên tiệm vàng giải quyết vấn đề, tới đó thì người ta bảo 850 triệu vì phải đóng thuế này nọ. Như vậy có phải lừa đảo không Luật sư. Vì gia đình em có một căn nhà duy nhất mà lại bị học lừa hết 150 triệu, còn 50 triệu thì phải xoay sở làm sao trong khi đó gia đình em bán nhà để trả nợ cho người ta nữa.

TRẢ LỜI

Chào bạn,

Cảm ơn bạn đã tin tưởng Văn phòng luật sư Nguyễn Thanh Tuân.

Qua trình bày của bạn, do bạn không nói rõ rằng đã bán nhà, đã làm xong thủ tục pháp lý về Chuyển quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà cho tiệm vàng, hay mới chỉ “thế chấp”, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn trên cơ sở giả thiết là gia đình bạn mới chỉ dùng Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà để “thế chấp”, nhằm bảo đảm khả năng trả nợ khoản tiền vay của tiệm vàng. Ngoài ra, bạn cũng không nói rõ hơn về cơ cấu chung phần sở hữu nhà và sử dụng đất trong gia đình, chúng tôi sẽ giả thiết là Quyền sử dụng đất được cấp chung cho cả gia đình, và căn nhà thuộc Quyền sở hữu chung của cả cha và mẹ bạn.  

Xét khoản vay:

Đây là một giao dịch dân sự giữa tiệm vàng, Bên cho vay, và gia đình bạn, Bên vay, đại diện là cha của bạn. Nếu hai bên đã làm hợp đồng vay, thì sẽ thuận lợi hơn khi giải quyết tranh chấp, nếu có. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, nếu không có bằng chứng rằng khoản tiền vay đã được sử dụng cho nhu cầu của cả gia đình (Khoản 1 Điều 30 Luật hôn nhân và gia đình: Vợ, chồng có quyền, nghĩa vụ thực hiện giao dịch vì phục vụ lợi ích của gia đình), và/hoặc là tất cả các thành viên gia đình từ đủ 18 tuổi trở lên đã biết và chấp nhận ủy quyền cho cha bạn thay mặt gia đình để đi vay tiền, thì giao dịch vay chỉ có thể được coi là giao dịch (nợ) riêng của cha bạn với tiệm vàng.

Về giao dịch “Mua/bán” nhà/đất với giá 700 triệu:

Nếu cha bạn đã nhận đủ 700 triệu từ tiệm vàng, trong khi việc “mua, bán” Quyền sở hữu nhà và Quyền sử dụng đất không thỏa mãn các điều kiện về mặt thủ tục để trở thành giao dịch mua/bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp mà sẽ được đề cập rõ hơn trong đoạn dưới đây, và cũng do không có sự chấp thuận và/hoặc ủy quyền tương ứng của các cá nhân có liên quan, (Điều 122, 127 Bộ luật dân sự 2005),  trong khi các Bên lại còn thỏa thuận là… vẫn có thể “chuộc” lại (“giải chấp”), thì có thể coi như về bản chất hai bên chẳng qua chỉ đã thỏa thuận tăng giá trị khoản vay từ 500 triệu lên 700 triệu, và đã không có giao dịch “mua/bán” nhà, đất tương ứng nào với tiệm vàng.  

Về giao dịch “Thế chấp” Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà:

Bất kể khoản vay là nợ riêng, hay nợ chung, xét mặt nguyên tắc, nếu Quyền sử dụng đất đã là tài sản chung của cả gia đình, thì khi đem chuyển nhượng, thế chấp sẽ phải có sự đồng thuận (bằng văn bản) của tất cả các thành viên từ 15 tuổi trở lên (Điều 109 Bộ luật dân sự 2005). Ngoài ra, nếu căn nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của cha mẹ bạn, thì việc cha bạn đem nhà đi bán, hay thế chấp, thì cũng phải có sự chấp thuận hay ủy quyền chính thức bằng văn bản của mẹ bạn (Điều 31 Luật hôn nhân và gia đình 2014) .

Ngoài ra, việc thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc loại hình giao dịch bảo đảm, đòi hỏi phải có hợp đồng được công chứng, phải đăng ký giao dịch bảo đảm… Nếu không hoàn thành các thủ tục đó, thì việc “thế chấp” có thể bị coi là vô hiệu, khi có tranh chấp (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7- 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.) .

Nếu không thỏa mãn đồng thời và đầy đủ các điều kiện nói trên, giao dịch “mua/bán” hay “thế chấp” Quyền sở hữu nhà/Quyền sử dụng đất có thể bị coi là vô hiệu, tiệm vàng phải trả lại các giấy tờ đó cho gia đình bạn, hoặc gia đình bạn có thể khởi kiện để đòi lại. Trong trường hợp này, gia đình bạn vẫn còn Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà, và chỉ có nghĩa vụ hoàn trả khoản vay gốc 700 triệu, cộng với lãi suất vay theo thỏa thuận, nhưng lãi suất đó không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ấn định (khoản 1 Điều 476 Bộ luật Dân sự 2005).

Cuối cùng, qua vụ này, nếu nói rằng tiệm vàng đã lừa đảo gia đình bạn, thì cũng chưa thấu tình, đạt lý. Ta chỉ nên coi như hai Bên đã thực hiện một số giao dịch dân sự, nhưng đều chưa biết cách làm cho chúng hợp pháp, nên có khả năng các giao dịch đó sẽ vô hiệu, mà thôi.

Chúc bạn và gia đình may mắn

Trân trọng,

Ls. Nguyễn Thanh Tuân  

N.T.TUAN LAWYER & ASSOCIATES

105D(1st Fl) Ngo Quyen Str., D. 5

Ho Chi Minh City – Vietnam

Tel:. +(84 8) 38591237- 38549991 

Mobile phone: 0913 903 900

E-mail: [email protected]

Website: //www.nttuanlaw.com.vn/